Как правильно оценить стоимость квартиры? Она — пожалуй, самый дорогой актив в финансовом арсенале большинства россиян. Человек, далекий от перипетий рынка жилья, задумывается о том, сколько стоит его квартира, как правило, только тогда, когда решает с ней расстаться — продать или обменять. Здесь есть такие нюансы, о которых рядовые граждане и представления не имеют, а между тем именно они оплачивают впоследствии свое незнание. Для того чтобы оценить свою квартиру необходимо учитывать множество факторов:

Местоположение: главный критерий — одинаковые по всем характеристикам квартиры, находящиеся в разных районах могут сильно отличаться по цене — данный параметр, складывается из престижности района, его удаленности от центра города, а также его расположения внутри района, транспортной доступностью и инфраструктурой. Если дом, в котором Вы продаете квартиру, находится далеко от остановки, а до ближайшего магазина идти 20 минут, продать квартиру будет сложнее и, следовательно, придется снижать цену. Хотя инфраструктура не является весомым ценообразующим фактором в городе, поскольку потребности у всех покупателей разные. Более того квартира в тихом, спальном районе порой продается быстрей, чем квартира в центре выходящая окнами на шумную магистраль.

Экологическая обстановка: это то, что всегда будет влиять на ценообразование. Отсутствие вблизи предприятий, наличие парковых зон, близость к реке — повышают стоимость квартиры.

Капитальность строения: качество дома, год постройки и тип дома, материал перекрытий, стен, этажность. Самыми лучшими являются современные монолитные и кирпичные дома, затем «сталинки», «типовая панель» похуже, а замыкают список «престижности» пятиэтажные «хрущевки».

Состояние мест общего пользования: театр начинается с вешалки, а квартира с подъезда. Первое с чем сталкивается покупатель, это Ваш подъезд. Почувствовав резкий, неприятный запах и увидев гору мусора на лестничной площадке, он может передумать заходить к Вам. Совсем другое дело, если в Вашем подъезде чисто. Две идентичные квартиры даже в одном доме, но в разных подъездах могут существенно расходиться в цене.

Этажное расположение квартиры: этажное расположение квартиры учитывается в следующих трех интервалах: первый этаж; этаж кроме первого и последнего; последний этаж. В домах эконом класса первые и последние этажи это однозначный минус и они существенно проигрывают средним. Люди опасаются возможных протечек кровли, перспективы того, что с чердака к ним залезут воры, на первых этажах — не будет ли стоять вода в подвале, не повалят ли оттуда клубы пара, и не несет ли запахом нечистот. А вот в новых домах, особенно дорогих, последний этаж воспринимается как существенное преимущество: больше света и воздуха, возможность выкупить чердак и обустроить там дополнительное помещение — например под зимний сад.

Планировка: это один из важных параметров стоимости квартиры. Если у вас изолированные комнаты, то это существенно увеличит количество потенциальных покупателей.

Местоположение квартиры: угловое или торцевое расположение квартиры снижает ее стоимость.

Площадь: высота потолков, площадь общая, жилая, даже форма кухни влияет на стоимость Вашей квартиры: если кухня узкая, клиенты обязательно обратят на это внимание. В то же время не очень большая, но квадратная кухня выглядит очень даже прилично. Выше ценятся квартиры с кухней большей площади, даже в ущерб жилой. Наличие холла даже минимального размера увеличивает цену квартиры, а если холл достаточно большой и к тому же квадратный? Чем больше квадратных метров в квартире, тем она дороже. Еще одно правило: чем меньше площадь, тем выше цена 1 квадратного метра, однокомнатные квартиры в пересчете на метры стоят дороже, чем 3 — 4 комнатные. Объяснение простое — чем меньше объект (он дешевле «целиком»), тем большему количеству покупателей он доступен. На 1 комнатные квартиры всегда больше желающих.

Балкон: отсутствие балкона или лоджии, отрицательно сказывается на стоимости квартиры.

Окна: Если окна в Вашей квартире выходят на оживленную улицу или проспект, проблем с продажей не избежать. Если конечно Вы не понизите стоимость квартиры. Наличие современных стеклопакетов могут немного компенсировать неудобства Вашим покупателям.

Коммуникации: их состояние, тип горячего водоснабжения (ТЭЦ или газовая колонка), газом (природный или газ — баллон), центральное отопление. Кроме того, предполагается, что квартира оборудована другими обычными для данной местности удобствами, важность которых учитывается комплексно, без упорядочения, например счетчики учета воды и газа, встроенная кухня (как правило, переходит в собственность вместе с квартирой), наличие телефона, возможности подключения к сети Интернет и многие другие параметры.

Состояние квартиры: самым тяжелым вариантом являются квартиры, в которых раньше жили так называемые асоциальные граждане или после пожара так как выветрить запах после пожара невозможно, необходимо счищать все вплоть до бетона — на риелторском сленге они называются «убитыми» и могут быть проданы со значительным снижением цены.

Чистота квартиры: цена жилья определяется в зависимости от многих параметров. Не последнее место занимают юридические. История квартиры — вот что важно знать, свободная юридически и физически оценивается дороже, чем аналогичная. Продажа квартиры бывает «чистой», а бывает «с условием» — последнее означает, что продавцу нужны вовсе не деньги, а другая квартира. «Чистые квартиры стоят минимум на 10% дороже, чем в точности такие же, но обремененные необходимостью тянуть цепочки.

Класс квартиры: прежде всего это касается вида из окна. Панорама города, река, памятник архитектуры — все это в элитном сегменте резко поднимает цену вверх. А что же в эконом классе? Покупателям там тоже нравятся красивые перспективы за окном, но сама мысль заплатить за это вызывает недоумение.

О ремонте: часто, устанавливая цену на продаваемую квартиру, собственник желает возместить затраты на качественный ремонт, разумеется если таковой был сделан. Конечно, такие квартиры стоят дороже аналогичного жилья в менее презентабельном состоянии, но покупатель не оценит суперэксклюзивный евроремонт, сделанный в типовой девятиэтажке на окраине города, и тем более в доме типа «хрущевки», в данном случае квартиру придется продать по средней цене данного района. Затраты, вложенные в отделку не окупятся. Так что не стоит перед продажей вкладывать деньги в ремонт. Обычно, приобретая квартиру, люди оценивают самые глобальные последующие расходы. Скажем, в первую очередь смотрят какая сантехника установлена в квартире, какие в ней стоят двери и окна.

Совет продавцу

Не спешите, ценовая динамика — ваш союзник. Лучше не пытаться угадать цену, а постепенно ее прощупывать. На рынке жилой недвижимости предложение превышает спрос, а значит, игроки рынка поменялись ролями, сейчас наступило время покупателя: они готовы тщательно и неспешно выбирать квартиру, предъявляя к жилью все новые и новые требования. Сегодня люди учитывают даже то, сколько бензина придется тратить, добираясь до работы или дачи.

Покупателю. Кто не успел, тот не купил.

Оценка при покупке, увы, не оставляет столь больших возможностей для маневра. Здесь надо четко решить, на какую максимальную сумму вы готовы пойти. Как только нужный вариант подвернулся, надо оставлять залог. Естественно, торговаться надо всегда, обычно продавец немного уступает. Но если вы поняли, что торг закончен, надо сразу оставлять залог. Нерешительность приводит к дополнительным потерям. Через пару недель, если эта квартира еще не уйдет, она может стоить еще дороже. Если уйдет — все придется начинать заново.

Особенно быстро надо действовать, если за свою квартиру вы уже получили деньги, а сами еще ничего не подобрали. Конечно, за один день такие вещи не делаются — сгоряча можно купить совсем не то, что хотели, но за один месяц вполне реально подобрать вариант. Работу придется отложить — на просмотр часто приходится ехать по первому требованию вашего агента.

Можно дать еще один практический совет: если квартира нравится, берите, даже если цена немного выше, чем средняя по рынку. За минимальными ценами всегда очередь, а там, где очередь, продавец уходит на следующую ценовую ступеньку. Это и есть рынок. Не надо гнаться за горизонтом. Минимальная цена — это только воображаемая линия. Заплатите чуть больше, опередите конкурентов, и пусть они потом кусают локти, когда через месяц все цены вырастут на 5 процентов.